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如何降低房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率

文章出處：網(wǎng)責(zé)任編輯：作者：人氣：-發(fā)表時間：2020-01-08 22:06:00

一、概述

資產(chǎn)負(fù)債率又稱舉債經(jīng)營比率，是用來衡量企業(yè)經(jīng)營活動的重要指標(biāo)，通過在企業(yè)的經(jīng)營期末，用企業(yè)的負(fù)債總額除以企業(yè)的資產(chǎn)總額計算得到，資產(chǎn)負(fù)債率計算公式：資產(chǎn)負(fù)債率=企業(yè)負(fù)債總額/企業(yè)資產(chǎn)總額*100%。其具有一定的指標(biāo)限制，當(dāng)超過一定的水平時，表明企業(yè)的負(fù)債過高，經(jīng)營存在風(fēng)險。但各個行業(yè)對于資產(chǎn)負(fù)債率的要求是不一樣的。一般來說，行業(yè)負(fù)債率在30%-50%之間，其中，金融類行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)成為資產(chǎn)負(fù)債率較高的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)高達(dá)78%。而在行業(yè)的發(fā)展過程中，70% 是行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的警戒線，企業(yè)的經(jīng)營狀況很容易出現(xiàn)資金斷裂的情況。在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于經(jīng)營規(guī)模比較大，從拍賣土地至交房經(jīng)歷的時間較長，一般通過銀行貸款獲取資金，因此，資產(chǎn)負(fù)債率相對較高，都超過了70%，引發(fā)一系列的資金問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)狀及原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)狀

在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不能一家獨(dú)大，各個房地產(chǎn)品牌進(jìn)行充分的市場競爭，導(dǎo)致負(fù)債率飆升。最近兩年的財務(wù)報表顯示，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%對于維持企業(yè)的運(yùn)營是非常不利的。Wind 數(shù)據(jù)顯示，在2013年，130家房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入和凈利潤同比增長18.87%和38.83%，整體的負(fù)債率高達(dá)79.5%左右，房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率處于歷史最高位。有近一半的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，給公司的現(xiàn)金流帶來較大的壓力。近年來，通過去庫存、減負(fù)債的努力，參考16年、17年深市、滬市的房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)，128家房地產(chǎn)企業(yè)雖然整體的負(fù)債率有所降低，但是，仍有1/3左右的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。

在房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的案例中，A集團(tuán)具有一定的啟示意義。資料顯示，A集團(tuán)自2006年在香港上市之后，只在2009年授予員工認(rèn)購股權(quán)，但資產(chǎn)負(fù)債率卻一路飆升，2010年的年報顯示，A集團(tuán)的債務(wù)已經(jīng)達(dá)到88.6%，在2006年上市之前，A集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在90%以上，可以說A集團(tuán)幾乎所有的經(jīng)營活動都來自于負(fù)債。2008年以前，A集團(tuán)從銀行借入的貸款已經(jīng)超過100億元，給A集團(tuán)的經(jīng)營活動帶來了巨大的資金壓力。隨著時間的推移，債務(wù)比率一路飆升，銀行渠道無法滿足其經(jīng)營發(fā)展的需求，A集團(tuán)開始將目光投向信托，但是，仍然撼動不了銀行借貸在A集團(tuán)中的地位。2011年，A 集團(tuán)接近120億元的債務(wù)到期卻無法結(jié)清，加上國家開始對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，2011年，A集團(tuán)接連陷入債務(wù)危機(jī)，先后經(jīng)歷了“調(diào)查門”、“退市門”，最終瀕臨破產(chǎn)清算。A集團(tuán)由于負(fù)債因素，從一個經(jīng)營狀況較好的房地產(chǎn)企業(yè)一步步走向衰敗，這與其自身的負(fù)債經(jīng)營明顯是分不開的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高的原因分析

通過以上的分析不難看出，我國房地產(chǎn)行業(yè)在確定資產(chǎn)負(fù)債率時存在一定的缺陷，這些缺陷直接影響了房地產(chǎn)行業(yè)的資本負(fù)債結(jié)構(gòu)，企業(yè)整體的負(fù)債比例相對偏高，這與房地產(chǎn)企業(yè)家的攀比心理是分不開的。一些房地產(chǎn)企業(yè)家過度負(fù)債，以求得企業(yè)的迅速擴(kuò)張、占領(lǐng)市場，這與目前的經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)政策是不相符的，對于公司的經(jīng)營以及股東利益來說是非常不利的，即使如此，這種慣性思維對于房地產(chǎn)企業(yè)家來說也是不容易改變的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率依然過高。

另外，在房地產(chǎn)行業(yè)中，經(jīng)營活動受自身行業(yè)的特點影響是非常明顯的，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營周期比較長，首先，房地產(chǎn)行業(yè)需要通過多種程序有效運(yùn)營，這種耗時較長的經(jīng)營活動會使資金投入量巨大、資金回籠較慢，雖然在建設(shè)初期可以通過預(yù)售的方式回籠資金，但在整個建設(shè)工程中，資金的投入方式都通過自由資金以及銀行貸款獲得。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，并沒有太多的自由資金維持正常的運(yùn)營，財務(wù)風(fēng)險極高。所以，在目前的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)不惜通過債務(wù)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)普遍資產(chǎn)負(fù)債率過高，影響其健康的發(fā)展。

三、降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的措施

（一）降低負(fù)債，加強(qiáng)權(quán)益融資

在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營過程中，降低負(fù)債比例、加強(qiáng)權(quán)益融資是非常重要的。雖然負(fù)債融資具有抵消稅款的積極作用，但也同時具有增加財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險的消極作用，每一個企業(yè)都有獨(dú)特的經(jīng)營理念，但在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，一味的通過擴(kuò)大負(fù)債實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營擴(kuò)張是不科學(xué)和不現(xiàn)實的，導(dǎo)致利益相關(guān)者人心惶惶，影響企業(yè)的發(fā)展。首先，可以通過吸收個人或者企業(yè)的直接投資募集資金，提高企業(yè)的資信度。其次，可以通過發(fā)行普通股募集資金，這也是房地產(chǎn)企業(yè)為了募集資金經(jīng)常采用的一種措施，通過發(fā)行普通股，減少房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資困難，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平。最后，可以通過發(fā)行優(yōu)先股募集資金。由于沒有固定的到期日，也不用償還相應(yīng)的本金，因此，不會形成財務(wù)壓力和財務(wù)風(fēng)險，將房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險控制在一定的水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（二）對財務(wù)管理人員加強(qiáng)培訓(xùn)，合理的設(shè)定房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率

設(shè)定房地產(chǎn)企業(yè)中合理的資產(chǎn)負(fù)債率、降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險需要對財務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)目前處于發(fā)展的黃金時期，首先，對財務(wù)人員進(jìn)行責(zé)任意識的灌輸，將企業(yè)的財務(wù)目標(biāo)定義為穩(wěn)中有升，在保證房地產(chǎn)企業(yè)資金安全無損的情況下進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債率的設(shè)定，設(shè)定合理的資產(chǎn)負(fù)債率，不應(yīng)該一味的擴(kuò)大債務(wù)規(guī)模，而是根據(jù)企業(yè)目前所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及企業(yè)未來可以實現(xiàn)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行設(shè)定。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)極為特殊，回款慢且資金量巨大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)要高，所以，對資產(chǎn)負(fù)債率的設(shè)定應(yīng)該更加謹(jǐn)慎科學(xué)，保證企業(yè)具有一定的償債能力。其次，應(yīng)該對財務(wù)管理人員進(jìn)行財務(wù)方面的培訓(xùn)，當(dāng)國家頒布一些新規(guī)定、新政策時，需要對其進(jìn)行相關(guān)政策的指導(dǎo)，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的安全性與穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的順利進(jìn)行。

（三）注重配套服務(wù)，實現(xiàn)一體化的資金運(yùn)營，提高資金周轉(zhuǎn)率

在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營過程中，大部分都是進(jìn)行粗放式的管理運(yùn)營，不注重品牌建設(shè)與相關(guān)配套服務(wù)等附加價值的創(chuàng)造。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，表現(xiàn)為發(fā)展速度較慢、利潤增長點較低、資金運(yùn)轉(zhuǎn)較為緩慢。因此，在企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中，需要尋找

新的利潤增長點，提升資金的周轉(zhuǎn)率與運(yùn)營速度。首先，在一定數(shù)量資金的條件下，必須正確合理的使用資金，改進(jìn)建筑技術(shù)，對于一些原材料等需要打包成批量購買或者生產(chǎn)，以節(jié)約用工用料成本，同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)管理，節(jié)能降耗，提升房地產(chǎn)企業(yè)的員工勞動生產(chǎn)率，在對房地產(chǎn)企業(yè)員工的管理中，提升他們的工作效率，將收回的貨款進(jìn)行合理的分配，關(guān)注資金的收益率和投資占比，保證資金在企業(yè)經(jīng)營管理和投資中的合理占比，及時關(guān)注市場中收益率較高的投資項目，靈活的使用自有的閑置資金，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的各種資金需求，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

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